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对于房屋“先租后抵”法律有何规定

　　房屋抵押是民间借贷中常见的担保方式，作为价值较大的不动产，在依法办理抵押登记的情况下，房屋抵押对于债权的实现能够起到很好的保证作用。

　　网友咨询：

　　对于房屋“先租后抵”法律有何规定？

　　律师解答：

　　对于房屋来说，抵押权在登记时设立，判断抵押时间的标准非常明确——以办理不动产抵押登记的时间为准。在判断租赁关系受不受抵押权的影响时，最重要的就是审查租赁关系成立的时间，即要看在办理抵押登记前房屋是否已出租并转移占有。抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

　　律师补充：

　　租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

　　出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。

　　出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

　　【法律依据】

　　《中华人民共和国民法典》

　　第四百零五条 抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

　　第七百零三条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

　　第七百零四条 租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。